La tasación de terreno es una parte esencial de proceso de diligencia debida de bienes raíces. Entonces, como la mayoría de los compradores de tierras no entienden cómo valorar la tierra, una tasación de la tierra puede ayudarlo a tener una idea. De esa manera, estos sabrán cuánto vale una propiedad y cuánto se debe pagar por ella.
En este artículo veremos las principales cosas que se debe saber sobre la tasación de un terreno. Por consiguiente, podrá comprender estos factores como comprador de terrenos. Y esto lo ayudará a evaluar si una propiedad tiene un precio justo o si debe seguir adelante con el proceso. A continuación, empezamos con las 23 cosas que debes saber acerca de ello.
1. ¿Qué es exactamente una tasación de terreno y por qué me importa?
Una tasación de terreno, también conocida como tasación de bienes raíces, valoración de la propiedad o valoración de la tierra, es el proceso de desarrollar una opinión de valor. En consecuencia, una tasación es especialmente importante si va a pedir un préstamo para comprar su propiedad, ya que su prestamista requerirá que se comisione.
Por otro lado, si está comprando en efectivo, depende de usted si desea que se realice una tasación de terreno. Pues en realidad, lo que necesita saber como comprador en efectivo es que puede beneficiarse al comprender todos los aspectos de la tierra. Como también si se le está cobrando o no un precio justo.
Esto puede ser especialmente beneficioso si está comprando una parcela de terreno de muy alto valor. O también si es un tipo de terreno único que se vende con poca frecuencia.
2. ¿Cuáles son las ventajas de realizar una tasación de terreno?
La tasación de terreno tiene numerosos beneficios. Por ello, aquí le dejamos solo algunas de las ventajas que puede esperar si invierte en una para su propiedad.
Toma de decisiones más inteligente:
Cuando compras una propiedad, estás invirtiendo en un activo. Y si no sabe cuánto vale realmente, no podrá tomar decisiones inteligentes. Por ello, una tasación del terreno le da una idea objetiva de con qué está trabajando. Solo así, sabrá cómo proceder desde el momento en que lo compra hasta el momento en que elige alquilarlo. Luego podrá utilizarlo con fines comerciales, para venderlo, entre otros.
Obtener un préstamo:
Conocer el valor de una propiedad puede ayudarlo a obtener un préstamo. De hecho, los prestamistas a menudo requieren que se complete una tasación antes de otorgarle uno.
Seguro de bala:
Las compañías de seguros a menudo requieren una tasación de terreno actualizada para asegurar la propiedad.
Planificación patrimonial:
Los acuerdos patrimoniales pueden ser difíciles para los sobrevivientes, pero las evaluaciones actualizadas también simplifican el proceso. Por lo tanto, si tiene una tasación de terreno habrá establecido el valor justo de mercado de la propiedad que está tratando de vender.
3. ¿Cuánto me costará una tasación de terreno?
Es probable que esté buscando un buen número para presupuestar su terreno. Pero, desafortunadamente no lo encontrará hasta que un tasador de terrenos lo cotice. Pues el costo de la tasación de un terreno depende de factores como la ubicación, el tipo de propiedad, los pies cuadrados y el tipo de informe. Entonces, para su parcela de tierra específica, lo mejor es encontrar el tasador de tierras con el que desea trabajar y solicitar una cotización.
4. ¿Cómo determina un tasador el valor de mi propiedad?
En términos generales, existen tres procesos aceptables que los tasadores pueden utilizar para valorar su propiedad:
- El enfoque de comparación de ventas
- Enfoque de costo
- El enfoque de ingresos.
De estos tres, el enfoque de comparación de ventas es el método más utilizado para terrenos baldíos. Esto, significa que el tasador analizará las ventas comparables recientes y luego hará ajustes en función de las características únicas de la propiedad. Igualmente, los siguientes enfoques son una serie de elementos que pueden tenerse en cuenta al realizar ajustes en el precio promedio. El cual se realiza por acre o pie cuadrado generado por las ventas recientes.
5. Ajustes de valoración: Cómo el acceso factoriza en la comerciabilidad
Este es uno de los factores que los tasadores de terrenos analizan para evaluar la comerciabilidad de su propiedad. Independientemente de cuán grande sea esta o si es difícil de alcanzar, ya que nadie la querrá. Pues el acceso finalmente impacta el valor. Por ende, tenga en cuenta los siguientes factores en términos de acceso.
- ¿Es una propiedad sin salida al mar?
- ¿Existe acceso legal? (Incluso si puede acceder a él, ¿Lo está haciendo legalmente?)
- ¿El acceso es privado o público?
- ¿El acceso está nivelado o pavimentado?
- ¿Es el acceso unilateral o multifacético?
- ¿El camino es mantenido por el dueño o el municipio local?
- ¿Existe acceso interno dentro de la propiedad?
Todos estos factores influyen en el valor de la propiedad, ya que la hacen más o menos atractiva para los compradores potenciales. De hecho, también es importante tener en cuenta que los prestamistas a veces pueden negarse a prestar a propiedades. Especialmente a las que se accede a través de caminos privados sin un acuerdo de mantenimiento.
6. Ajustes de evaluación: Cómo impacta la topografía en el uso
La topografía se vuelve importante para la tasación de terreno, porque ciertos tipos de tierra han demostrado tener más potencial. Un ejemplo de esto, es que la tierra pantanosa puede no ser ideal para el desarrollo. Sin embargo, podría dejarse como tierra de caza natural que tiene valor recreativo. De esa forma los tasadores de terrenos visitarán su terreno y evaluarán su topografía para determinar cómo afecta el valor.
7. Ajustes de tasación: Amenidades que tiene el inmueble
Cuando estás buscando una casa, ¿Qué haces? ¿Notas los electrodomésticos nuevos, las encimeras de granito, los baños renovados o la bañera de lujo? La respuesta es probablemente sí. Pues estas amenidades especiales hacen que el hogar sea más atractivo para usted. Porque llaman la atención el que sean más agradables estéticamente y también te brindan beneficios adicionales.
La tierra funciona de la misma manera. Cuando tiene una hermosa vista, un lago, una cascada o algún otro elemento que mejore la apariencia o el uso de esa tierra. Por lo tanto, esto también suele ser un refuerzo de valor al momento de la tasación de un terreno.
No obstante, la única excepción a esto es cuando estas características limitan el uso potencial de la tierra. Por ejemplo, si tenía un gran río que atraviesa la mayor parte de la propiedad o eliminó el acceso a una sección completa, es posible que no agregue valor.
8. Ajustes de tasación de terreno: Configuración de una parcela
La tasación de terreno puede resaltar las limitaciones de la configuración de la misma. Por esto, si su terreno tiene una forma irregular o un diseño angosto, es posible que no pueda usarlo o administrarlo de la manera que le gustaría. Por ejemplo, si busca instalar un tanque séptico, necesitará espacio para que entren equipos grandes y despejen árboles.
Asimismo, es posible que la tierra estrecha o de forma extraña no lo permita. Pues este problema abunda en otras situaciones también. En realidad, el diseño puede afectar la caza, el desarrollo, la gestión de la madera o hacerlo más vulnerable a los intrusos.
Igualmente, es posible que no note esto de inmediato cuando selecciona una parcela. La razón de ello, es que el diseño es algo que se tiene en cuenta en la tasación de terreno. Con el fin de conocer más elementos clave a tener en cuenta al comprar terrenos baldíos.
9. Ajustes de tasación: Terreno y fauna
Es posible que su tasador no vea la vida silvestre mientras visita su propiedad. Pero, eso no significa que no se haya vuelto hábil para comprender cuáles son los signos de la vida silvestre. Como ejemplo, existen variaciones en la vegetación y la topografía que sustentan una diversa variedad de vida silvestre.
En ese caso, su tasador puede analizar estos factores para comprender qué animales puede albergar la tierra. También podrán observar huellas, roces, fragmentos, excrementos, entre otros.
10. Ajustes de tasación: Ubicación
Cuando se trata de bienes raíces, la ubicación puede superar a casi cualquier otro factor. Por ende, esta parte puede determinar si es factible desarrollar una propiedad o si permanecerá vacante. Pues las mejores propiedades son convenientes para los propósitos de sus usuarios.
Por ejemplo, si tiene la intención de desarrollar el terreno y construir una casa en él, querrá que esté cerca de trabajos, escuelas, tiendas, y más. Sin embargo, si el propósito previsto era la tierra de cultivo, entonces una ubicación rural puede no ser un factor tan importante.
11. Ajustes de tasación: Tamaño del terreno
Piensa en comprar terrenos como comprar productos al por mayor. Cuando la superficie cultivada se vende en grandes cantidades, por lo general vale menos por acre. En esos casos, los tasadores considerarán el número total de acres al realizar la tasación del terreno. De igual manera, también pueden considerar la demanda de ese tramo de tamaño.
Todo ello, se hará dependiendo del mercado para propiedades de 5 acres, 10 acres, 100 acres o 1000 acres. Algo que puede afectar su tasación. Sobre todo, tenga en cuenta que esto también puede variar de una región a otra.
12. Ajustes de tasación: Mejoras realizadas en la propiedad
A veces, los compradores anteriores harán mejoras a las parcelas de tierra con el valor de reventa previsto. En ese caso, el valor de la tierra aumentará dependiendo del mercado, por supuesto. Por ello, tenga en cuenta que no todas las mejoras son físicas. Si no que, también se considerará el trabajo realizado que facilite la vida del comprador, como encargar una encuesta.
Cualquier mejora que se haga a la propiedad que mejore su potencial se tendrá en cuenta durante una tasación de terreno. Es más, en muchos casos esto puede mostrar un marcado aumento en su valor.
13. Ajustes de tasación: Prácticas históricas de gestión
Las prácticas históricas de gestión a menudo entran en juego con la tierra que se utiliza para la caza, la madera, la agricultura, la recreación, etc. En ese caso, la tasación de un terreno se encarga de examinar una parcela de terreno. Así como evaluar cuánto tiempo estuvieron en vigor las prácticas de gestión.
Dependiendo de cuáles eran y cuánto tiempo estuvieron vigentes, pueden aumentar significativamente el valor de la propiedad. Por el contrario, si no fueran prácticas positivas, también pueden tener un impacto negativo en la tierra. Si buscas comprar terrenos madereros, que han estado bajo la administración de los silvicultores por décadas, lo mejor será el hecho de que esté arreglado. Pues será más valioso que la alternativa.
Por otro lado, imagine la tierra que se deja crecer sin gestión ni mantenimiento. Es poco probable que esa sea la tierra en la que estás saltando para invertir. Debido a que los avalúos de terrenos así lo indicarán en sus informes.
14. Ajustes de tasación: las características del suelo de un terreno
La buena tierra puede ser difícil de encontrar. Por lo que, si desea utilizar la tierra para tierras de cultivo, asegurarse de que la propiedad tenga un suelo óptimo. Esto también se aplica a cualquier otro propósito de la tierra que usted decida. De hecho, durante una tasación de terreno el tasador observará el suelo de la propiedad para ver si es adecuado para el uso de la propiedad.
- ¿Cultivará ciertos cultivos?
- ¿Fomentará el desarrollo?
- ¿Requerirá una excavación extensa antes de que pueda usarse?
Todos estos son factores que afectan la valoración. Y también puede obtener un informe de suelo muy preliminar utilizando MapRight.
15. Ajustes de tasación: requisitos de uso de suelo y zonificación
¿Ha pensado en qué tipo de usos están permitidos para su tierra? Un tasador considerará si la zonificación actual de la propiedad limita su uso o potencial. O también en cómo podría desarrollarse de otro modo. Puesto que, la zonificación varía de un condado a otro, pero los requisitos de zonificación y uso de la tierra afectan cada parcela de tierra.
En su sentido más simple, los requisitos de zonificación y uso de la tierra le dicen para qué se puede y no se puede usar la tierra. Si bien la zonificación no crea valor por sí sola, podría tener un terreno increíblemente valioso en el lugar completamente equivocado. Esto, debido a las restricciones de zonificación.
Debido a que es difícil cambiar la zonificación, en la tasación de un terreno a menudo notan cómo esto es un obstáculo. Siempre y cuando, vean que la tierra puede usarse para algo productivo en el mercado.
16. Ajustes de tasación: servidumbres y gravámenes
Las servidumbres y gravámenes pueden inutilizar la tierra, ya que ciertas áreas de la propiedad pueden tener una servidumbre para una línea eléctrica. Como también para un sendero para caminar, servicios de agua, alcantarillado, drenaje, flujo o conservación. En ese caso, su tasador le hará preguntas como: “¿Cómo resta valor esta servidumbre al valor de la propiedad?”
También pueden incluir cuánto merece un propietario a cambio de la servidumbre de su tierra, lo que puede ser complejo en sí mismo.
17. Ajustes de tasación: Los usos del suelo alrededor
El vecindario circundante también es importante para la tasación de un terreno. Por esa razón, es que el tasador vendrá a ver su propiedad. Pues cuando un mercado inmobiliario en particular tiene una recesión, puede verse reflejado en el valor asignado a su propiedad.
Asimismo, lo que se está haciendo con otras tierras en el área puede ser una indicación de hacia dónde se dirige el mercado. A veces, las áreas en su conjunto hacen la transición de tierras de cultivo rurales a propiedades residenciales. En consecuencia, una tasación de terreno puede resaltar cómo estos cambios influyen en los usos potenciales de la tierra.
18. Ajustes de tasación: características de la madera
Si tiene árboles en su terreno, puede optar por cosechar y vender madera. Es más, una tasación de terreno tomaría en consideración las siguientes preguntas.
- ¿Los árboles de su terreno son de la clase que se pueden vender como madera?
- ¿Tienen valor de madera?
- ¿Es necesario quitarlos?
- ¿Tienen un atractivo estético que agregan a su propiedad?
- Si son pinos, ¿Crecieron naturalmente? ¿Es una plantación de pino plantada?
Muchas preguntas surgen cuando los árboles entran en escena al momento de una tasación de terreno. En la mayoría de los casos, el tasador considerará el valor actual y futuro de los árboles y qué tipo de comerciabilidad tienen.
19. Ajustes de evaluación: Problemas de planificación de inundación
¿Tu terreno es propenso a inundaciones? Una tasación del terreno evaluará esto mediante el uso de mapas de inundaciones y la observación de la propiedad durante la visita al sitio. De hecho, el tasador de terrenos también puede querer saber dónde ocurren las inundaciones en la propiedad. O también con qué frecuencia ocurren, si hay velocidad y acción de las olas, y qué impacto pueden tener en la propiedad.
Todos estos factores pueden afectar el potencial de la propiedad y cómo se puede usar, lo que afecta el valor.
20. Ajustes de tasación de terreno: Opciones de conexión de servicios públicos y alcantarillado
Las conexiones de servicios públicos y las opciones de alcantarillado pueden afectar el valor de la tierra porque influyen en el desarrollo de la tierra. En ese caso, si una propiedad aún no tiene electricidad, agua o alcantarillado, entonces cualquier comprador que desee desarrollar la tierra deberá instalarlos. Pero, si no existen cestas conexiones y servicios será difícil incorporar servicios públicos. Siendo probable que deba confiar en sistemas alternativos.
En pocas palabras, llevar los servicios públicos a un terreno subdesarrollado es costoso y requiere mucho tiempo. Por lo que, decir que hay servicios públicos “cerca” es engañoso, ya que el costo de extender los servicios públicos al lote en sí puede ser prohibitivamente alto.
Un punto importante de no tener conexiones de servicios públicos y opciones de alcantarillado puede verse reflejado negativamente en una tasación de terreno. Sin embargo, esto no significa que la tierra no tenga valor. Pues hay muchos lugares en los EE. UU. donde los propietarios dependen de pozos privados y sistemas sépticos.
21. Ajustes de tasación de terreno: Historial de venta del inmueble
Es probable que su prestamista haya investigado el historial de ventas de la propiedad. Como las múltiples ventas de la propiedad en los últimos años o los aumentos significativos de precios. Las cuales, no se pueden justificar con mejoras físicas a la propiedad pueden ser señales de alerta.
Entonces, si el prestamista siente que el precio ha sido inflado artificialmente, podrán ofrecer un monto de préstamo más bajo. Con el objetivo de ver otros errores principales cometidos al comprar.
22. Su prestamista puede utilizar un método de evaluación diferente como medio de respaldo
Como puede ver, hay muchas cosas que un tasador considera al utilizar el enfoque de comparación de ventas para valorar la tierra. Dados todos estos ajustes potenciales, su prestamista puede solicitar que se utilice un método de valoración alternativo como respaldo. Especialmente cuando hay pocas compensaciones de ventas.
Asimismo, es importante saber esto porque un método alternativo puede resultar en un valor de tasación más bajo. A continuación, presentamos algunos ejemplos de métodos de tasación de terrenos que un prestamista puede solicitar:
Análisis de Residuos:
El tasador determinará cuánto costaría construir una estructura que represente el mayor y mejor uso del terreno según la zonificación. Por ejemplo, si el lote está dividido en zonas residenciales, podría ser una vivienda unifamiliar. Y el tasador luego determinará por cuánto podría venderse esa estructura. Pues la diferencia entre el precio de venta y el costo de construcción es el valor del terreno.
Enfoque de ingresos:
Si el terreno tiene la capacidad de generar ingresos, el tasador tomará el flujo de efectivo neto estimado y determinará cuánto pagaría un inversionista típico por ese flujo de efectivo. Esto, se convertiría en el valor de la tierra.
23. Encontrar un tasador de propiedades capacitado es crítico
Ya sea que esté comprando o vendiendo una propiedad, una buena tasación de terreno será esencial para su seguridad como propietario. Entonces, ¿Cuál es un factor clave para obtener una evaluación sólida? La respuesta es seleccionar al tasador correcto. Para ello, aquí hay algunos elementos que debe agregar a su lista de verificación cuando haga la búsqueda.
Clasificación:
Una persona debe tener licencia o certificación para trabajar como tasador. Los requisitos mínimos de educación y experiencia se establecen a nivel federal. Y las licencias son manejadas por cada estado. Para ello, puede realizar una investigación independiente para su estado para asegurarse de que el tasador elegido tenga la licencia adecuada. De no hacerlo, se puede generar una tasación inválida y problemas legales para el tasador.
Competencia:
Los tasadores deben ser competentes para hacer una tasación de terreno antes de tomar una asignación. El hecho de que puedan estar legalmente calificados para tasar un determinado tipo de propiedad no significa que serán capaces de tasar su tierra. Por eso, es mejor tener una idea de los tipos de propiedades que han tasado previamente.
Por ejemplo, ¿han tasado bienes inmuebles en su región?, ¿Qué pasa con los bienes raíces con árboles? O también averiguar si están familiarizados con las leyes y regulaciones locales, ya que pueden afectar el valor de ciertos elementos de su terreno. Así como saber si conocen el mercado en el que se encuentra su propiedad.
Causa:
Piensa el por qué necesita que le hagan su tasación de terreno. Esto, es realidad es un factor importante al seleccionar un tasador. La razón de ello, es que los tasadores a menudo se especializan en hacer tasaciones para propósitos particulares. Por ejemplo, pueden hacerlo para establecer el valor de una propiedad para la planificación patrimonial.
Si esa es su especialidad, entonces puede que no sea prudente contratarlos porque necesita obtener un préstamo. En ese caso, elegir al tasador equivocado tiene el potencial de costarle tiempo y dinero. Como también puede traer consigo una serie de complicaciones legales. Por ello, asegurarse de haber encontrado al tasador correcto hará que la tasación de su terreno sea fácil. Es más, si necesita ayuda, siempre puede pedirle recomendaciones a su agente de bienes raíces o corredor de bienes raíces.
Conclusión de Tasación de Terreno: 23 cosas que debes saber
¿Ya sabías lo mucho que se invierte en una tasación de terreno? Como hemos podido ver, esto no es para nada una broma. De hecho, es un paso valioso para garantizar que obtenga un precio de mercado justo. Solo asegúrese de encontrar el tasador adecuado porque puede hacer o deshacer todo el proceso.
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